Всего найдено: 21
Здравствуйте. Помогите, пожалуйста, разобраться. Запуталась. Делала тесты по русскому языку и был такой вопрос: «Новогодний концерт…. по телевидению, закончился поздно ночью. Варианты ответы а) транслируемый б) транслировавшийся в) транслирующийся. Я выбрала вариант а), но он оказался неверным. Верный вариант б). Не могу понять почему. Заранее благодраю.
Ответ справочной службы русского языка
Причастие транслируемый обозначает незавершенное действие (транслируемый то есть ‘идущий в момент речи’), а сказуемое закончился — на то, что действие завершено. Получается временной алогизм.
Здравствуйте. Правильно ли с точки зрения орфографии написано «причины незавершения работы в установленные сроки» ?? Спасибо.
Ответ справочной службы русского языка
Орфографические нормы не нарушены.
Добрый день. Поясните пожалуйста корректность написания словосочетания об объекте недвижимости, который не достроен. В частности, как правильно писать «объект незавершенного (не завершенного) строительства», «объект незавершенный (не завершенный) строительством». При следующих условиях: 1. в бухгалтерском учете есть такая статья » незавершенное строительство». Т.е. как пишется указанное выше словосочетание при условии, что речь идет об объекте, который числится по статье «незавершенное строительство». 2. Как правильно пишется словосочетание если речь идет именно о недостроенном объекте, вне зависимости от статей бухгалтерского баланса. Заранее спасибо.
Ответ справочной службы русского языка
В Градостроительном кодексе РФ и других актах российского законодательства используется термин объекты незавершенного строительства (объекты, строительство которых не завершено).
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, как правильно расставить запятые в предложении «Он видит человека(,) вне всяких сомнений(,) умершего». Здесь действует правило, что запятая после вводного слова в начале обособленного оборота не ставится? Я сомневаюсь, потому что нашел у Розенталя (§92, 1, Примечание б) еще про случай, когда без оборота предложение становится незаконченным («Он услышал вещи для себя довольно неприятные»), и тогда определение не обособляется. Но в тех примерах не фигурируют вводные слова, поэтому, думаю, правило нельзя просто так перенести на мое предложение. И я не могу понять, подпадает ли вообще мое предложение под это примечание, то есть является ли предложение «Он видит человека» незавершенным, или же здесь никакой неполноты нет. Очень нужна ваша помощь! Заранее благодарен. Василий
Ответ справочной службы русского языка
Корректно: Он видит человека, вне всяких сомнений умершего. Такая пунктуация соответствует правилу: если вводное слово или сочетание стоит в начале или в конце обособленного оборота, то никаким знаком препинания от оборота оно не отделяется.
Предложение без вводного сочетания может быть оформлено по-разному: Он видит человека умершего; Он видит человека, умершего. Вариант с запятой возможен, потому что предложение Он видит человека, в отличие от Он услышал вещи, по смыслу достаточно.
Добрый день! Много лет работаю в сфере строительства и все эти годы коробит общепринятая на законодательном уровне формулировка: «Незавершенное строительством здание». Объясните, пожалуйста, на сколько она правильно и корректно построена? Спасибо!
Ответ справочной службы русского языка
Это сочетание построено некорректно, рекомендуем его не употреблять.
Здравствуйте! Выручайте, умоляю!!! Предложение: Хозяйка включила фильм, который я недосмотрел вчера. Судя по правилу, нужно писать отдельно. Но меня мучают сомнения! А в похожих случаях тоже так надо писать? Играл мелодию, которую не доиграл. Слушал песню, которую не дослушал. Логичней везде кажется слитно (незавершенное действие, приставка «недо»). Проясните, пожалуйста!!! Спасибо!!!
Ответ справочной службы русского языка
Здесь верно: не досмотрел (поскольку у глагола недосмотреть, пишущегося слитно, иное значение). В остальных случаях: не доиграл мелодию, не дослушал песню.
Слитно или раздельно?
Ведение реестра жилых объектов, незавершенных (не завершенных?) строительством, расположенных на территории республики.
Ответ справочной службы русского языка
Из этих двух вариантов формально более верно раздельное написание.
Однако, на наш взгляд, лучше такой вариант: Ведение реестра жилых объектов на территории республики, строительство которых не завершено.
Уважаемая справка! Меня интересует такой вопрос: следует ли ставить точку в сокращенных словах типа млн и млрд при использовании научного стиля речи. При обычном письме я, конечно, ставлю точки — без них слово мне кажется незавершенным, а вот при написании научной статьи, монографии и т.д. существуют свои правила. Что они гласят в этом случае?
Спасибо!
Ответ справочной службы русского языка
Сокращения млн, млрд пишутся без точек (во всех текстах). Точки не ставят в конце сокращений, образованных путем удаления гласных.
Здравствуйте. Как правильно «учет незавершенных заказов» или «учет не завершенных заказов»?
Ответ справочной службы русского языка
Верно слитное написание (если по контексту нет противопоставления).
Как писать правильно: «незавершенные строительством объекты», «объекты, не завершенные строительством»?
Ответ справочной службы русского языка
На наш взгляд, лучше такой вариант: объекты, строительство которых не завершено.
Для чего нужно многоточие в предложениях?
Ответ справочной службы русского языка
Этот знак указывает на пропуски в тексте или же на незавершенность высказывания.
Поясните, пожалуйста, ответ на Вопрос № 243219. О (не)полной женщине. Насколько я помню из школьной программы, если слово с «не» можно заменить синонимом без «не», то частицу следует писать слитно. Или я ошибаюсь?
Ответ справочной службы русского языка
Да, но мы не можем написать здесь слитно прилагательное неполный , поскольку у этого слова есть значение ‘частичный, незавершенный, не заполненный до конца чем-либо’: неполный день, неполная рюмка. Сочетание неполная женщина поэтому будет выглядеть более чем странно.
Здравствуйте! Вопрос об оформлении разрыва фразы в субтитрах к фильмам. В таком, например, предложении, разделённом на два субтитра:
<1-й субтитр>
Сейчас<2-й субтитр>
я служу управляющему.Следует ли оформлять незавершённость высказывания пунктуационно — одним многоточием? («Сейчас… / я служу управляющему».) Или двумя многоточиями? («Сейчас… / …я служу управляющему».) Или такие способы допустимы, но не обязательны? Или никакого специального обозначения вообще не требуется?
Благодарю за помощь.
Ответ справочной службы русского языка
Интересный вопрос. Правил оформления субтитров в доступных нам справочных пособиях не содержится. На наш взгляд, здесь можно руководствоваться общими правилами постановки многоточия: оно ставится для обозначения незаконченности высказывания, перерывов в речи и т. п. Таким образом, рекомендуемый вариант: Сейчас… / …я служу управляющему. Такой способ оформления существенно облегчит зрителю восприятие текста.
Подскажите, пожалуйста, корректно ли звучит фраза: незавершенное строительством здание?
Ответ справочной службы русского языка
Фраза некорректна. Правильно: недостроенное здание.
Рисунок незавершен в принципе. Заявляли о целях, уже не созвучных эстетике. Как пишется не в этих случаях?
Ответ справочной службы русского языка
Правильно: не завершен, уже не созвучных.
25.11.20
М.Полуэктов / АК Полуэктова и партнеры
Если объект незавершенного строительства (далее — ОНС) зарегистрирован в ЕГРН, то споры с ним ничем не отличаются от споров с иными объектами недвижимого имущества.
Если же ОНС не зарегистрирован, то споры с ним имеют свою специфику. Рассмотрим эту специфику подробнее.
Кто вправе зарегистрировать ОНС
Зарегистрировать первичное право собственности на ОНС (как и на иное вновь создаваемое недвижимое имущество) вправе исключительно правообладатель земельного участка, на котором этот объект возведен. Таким правообладателем может быть собственник земельного участка или арендатор, которому земельный участок передан под застройку.
Данное правило действует, даже если объект был построен без привлечения средств собственника земельного участка, т.е. за чужой счет.
В этом случае в ЕГРН первичным собственником ОНС также станет собственник земельного участка. Лицо же, за счет которого был создан ОНС, будет иметь обязательственное право по отношению к собственнику земельного участка (а не вещное право на ОНС).
Например, в рамках договора простого товарищества одно лицо внесло в качестве вклада земельный участок (без оформления его в общую долевую собственность товарищей), а другое лицо внесло деньги, за счет которого и было построено здание. В этом случае товарищ, внесший деньги, вправе требовать исполнения договора применительно к пункту 3 ст.551 ГК РФ, т.е. заявить иск о госрегистрации права общей долевой собственности на земельный участок и построенный на нем объект (а не иск о признании права собственности на долю в недвижимом имуществе) (п.7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).
Момент возникновения ОНС как объекта недвижимости
В части понимания того, что есть строение, расположенное на земельном участке, наш правопорядок отличается от западного.
У них действует концепция “единого объекта”, когда существует одна недвижимая вещь — земельный участок. А расположенное на нем здание рассматривается не как самостоятельный объект недвижимости, а как составная часть этого земельного участка. Здание (или ОНС) автоматически следует судьбе участка, а поэтому не нуждается в отдельной регистрации. В связи с этим, такого вопроса: “когда возникает ОНС как объект недвижимости”, у них не возникает.
У нас, как известно, здания (как и ОНС) — это самостоятельные недвижимые вещи.
В п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» выработан ряд правовых позиций, которые могут быть применены к ОНС:
1. Вещь является недвижимой в силу своих природных свойств. По общему правилу госрегистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п.1 ст.130 ГК РФ). Правомерно возведенное здание является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.
2. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п.1 ст.130 ГК РФ).
В п.21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» подтверждено ранее сформулированное Пленумом ВАС РФ правило: “не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда”.
Таким образом, о возникновении объекта недвижимости в виде ОНС можно говорить при соблюдении следующих условий: 1) полностью завершены работы по сооружению фундамента; 2) строительство объекта было правомерным, т.е. объект не является самовольной постройкой; 3) ОНС не является предметом действующего договора строительного подряда.
Такой объект нельзя рассматривать как набор строительных материалов (движимых вещей). Его следует рассматривать как единый неделимый объект недвижимости, который может иметь составные части в виде движимых вещей (двери и т.п.) (ст.133 ГК РФ).
Правовой режим ОНС до его госрегистрации
В п.7 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 15.01.2013 N 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» сказано: “собственник земельного участка имеет право на защиту своего права не только на земельный участок, но и на возведенное на нем здание, являющееся по существу составной частью принадлежащего ему на праве собственности земельного участка”.
Этот подход представляется верным. Незарегистрированный ОНС — это объект недвижимости, являющийся составной частью земельного участка. Такой незарегистрированный ОНС не является оборотоспособной вещью, это еще не объект гражданских прав.
Таким образом, можно было бы говорить о том, что и в российском праве действует концепция единого объекта, во всяком случае — в отношении незарегистрированных объектов недвижимости.
Однако эту точку зрения не разделил Верховный Суд РФ. В Определении от 30.07.2013 N 4-КГ13-24 он отверг логику кассационной инстанции, которая посчитала, что до регистрации права собственности на ОНС они “являются принадлежностью земельного участка, на котором расположены, и не являются самостоятельным объектом гражданских прав” (из этого посыла суд кассационной инстанции сделал вывод, что подарив спорный земельный участок с находящимися на нем незарегистрированными ОНС, истица фактически произвела их отчуждение вместе с земельным участком).
Признавая этот вывод ошибочным, Верховный Суд РФ указал: “принцип единства объекта недвижимости в нормах законодательства, в том числе в нормах Земельного кодекса РФ, на которые ссылался суд кассационной инстанции, не закреплен. Напротив, ст.130 ГК РФ относит к недвижимому имуществу и называет в качестве самостоятельных объектов гражданских прав земельные участки и объекты незавершенного строительства, не определяя их в качестве единого имущественного комплекса”.
Есть ли собственник у незарегистрированного ОНС
Согласно ст.219 ГК РФ “Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В данном случае речь идет о действии “принципа внесения”, который в общем виде закреплен в п.2 ст.8.1 ГК РФ.
Следовательно, до госрегистрации ни о каком праве на ОНС речи идти не может.
Вспомним вышеупомянутый п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 — в нем говорится о “законном владении”, а не о собственности.
Таким образом, незарегистрированный ОНС не принадлежит кому-либо на праве собственности — он находится в законном владении собственника земельного участка.
Чтобы стать объектом гражданских прав (и права собственности в частности) ОНС должен быть поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован в качестве недвижимой вещи.[i]
При этом, постановка на кадастровый учет помещения в ОНС невозможна (Определение Верховного Суда РФ от 02.12.2014 N 306-ЭС14-2019).
Признание права собственности на ОНС в судебном порядке
Доктринально решение суда о признании права носит правоподтверждающий, а не правопорождающий характер. Суд лишь подтверждает наличие у лица ранее возникшего права, а не порождает его вновь своим решением.
В п.59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» закреплена именно данная концепция.
С этой точки зрения иск о признании права собственности на ОНС был бы невозможен, поскольку, как было показано выше, на незарегистрированный ОНС право собственности не возникает. А значит суд не может подтвердить наличие права, которое еще не возникло.
И все-таки такой иск допустим. В п.30 того же постановления № 10/22 сказано: “На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ”.
Очевидно, что такое решение суда будет носить правопорождающий характер. Удовлетворение судом иска о признании в этой его разновидности порождает право собственности у истца, а не констатирует, что оно было у него и до вынесения решения.
Но тогда, что это? Исключение из общего правила?
Представляется, что нет. В данном случае следует согласиться с теми авторами, которые полагают, что это два разных по своей правовой природе иска. Просто из-за терминологической неточности два разных правовых явления описываются при помощи единой категории иска о признании права.[ii]
Таким образом, иск о признании права собственности на ОНС допустим. Но он, в отличие от классического иска о признании права, носит правопорождающий характер — точно также как иски о признании права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ), иски о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь (ст. 225 ГК РФ), а также иски о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации (п.2 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016)»).
Для полноты картины следует отметить, что иски к застройщику о признании права собственности на завершенный строительством объект таковыми не являются, так как направлены на защиту обязательственного права по отношению к застройщику, а не вещного право на объект строительства.
Так, в Определении СКЭС Верховного Суда РФ от 20.12.2018 N 305-ЭС15-20071(6) указано: “Требование Филатчева А.В., поименованное как заявление о признании права собственности на нежилые помещения, по сути, представляет собой требование о понуждении к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения) и в соответствии со сложившейся судебной практикой рассматривается по правилам статей 308.3, 398, пункта 2 статьи 463, пункта 3 статьи 551 ГК РФ”.
Но вернемся к ОНС.
Рассмотрим такой иск, получивший широкое распространение в практике судов общей юрисдикции, как “иск о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры с определенными характеристиками”.
Допустимость подобных исков закреплена в п.17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Доля в праве “в виде квартиры” — достаточно спорное явление. Вероятно, такая практика продиктована желанием хоть как-то защитить права дольщиков.
И все-таки в настоящее время права дольщиков в основном должны защищаться при помощи норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Споры о разделе ОНС между супругами
Как было показано выше, даже до госрегистрации правомерно возведенный в период брака ОНС является объектом недвижимости, на который может быть признано право собственности.
А раз так, то его можно делить между супругами. Главное, чтобы такой ОНС не являлся самовольной постройкой. Ведь самовольная постройка не является объектом гражданских прав и подлежит сносу.
Если строение, возведенное в период брака, является самовольной постройкой, то признание права собственности на него возможно только при соблюдении условий, предусмотренных ст. 222 ГК РФ (если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан).
Судебная практика исходит из того, что для раздела между супругами ОНС, он может даже не стоять на кадастровом учете.
Вот как про это говорит Верховный Суд РФ в Определении от 24.03.2020 N 19-КГ19-27:
“Вывод суда о том, что отсутствие кадастрового паспорта и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства является препятствием для его раздела между супругами, не основан на законе.
Сам по себе факт отсутствия государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не меняет правовой статус спорного недвижимого имущества как совместно нажитого и не является основанием для лишения права Дусарь О.В. на долю в совместно нажитом имуществе.
По данному делу юридически значимым и подлежащим установлению являлось выяснение вопроса о степени готовности объекта незавершенного строительства, его соответствии строительным нормам и правилам”.
Если строение было возведено в период брака за счет общих доходов супругов, но на земельном участке, принадлежащем одному из супругов, то суды как правило признают такое строение общим супружеским имуществом и определяют за каждым из супругов доли в праве собственности на него (разделить строение в натуре очень редко представляется возможным с технической точки зрения).
В этом случае земельный участок остается в собственности одного из супругов. Другой же супруг становится сособственником объекта недвижимости, расположенного на чужом земельном участке.
Если бы у нас действовала концепция “единого объекта”, то решение было бы иным. Разделу (определению долей в праве) подлежало бы не само строение, а земельный участок, на котором оно расположено. Правовое основание — ст.37 Семейного кодекса РФ, согласно которой имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (в данном случае речь идет о вложениях в строительство, увеличивших стоимость земельного участка).
К этому же результату можно было бы прийти и через принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Поскольку право на строение должно следовать судьбе прав на земельный участок (а значит и наоборот), то делить надо строение вместе с земельным участком. При этом собственнику земельного участка должна причитаться большая доля в праве на них, ведь земельный участок был его личным имуществом, а не общим.
Однако этот подход не доминирует в судебной практике. Суды в основном ограничительно толкуют принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, полагая, что он относится только к сделкам, а судебные решения о разделе имущества между супругами сделками не являются.
Отчуждение земельного участка без незарегистрированного ОНС
Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов закреплен в подп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ. Согласно ему все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Из этого вытекает и обратное утверждение.
Исключения из этого принципа предусмотрены в п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ.
В п.11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.
Основываясь на этом, суды признают недействительными договоры об отчуждении земельного участка, если на нем имеется незарегистрированный ОНС, который не указан в договоре.
Более того, суды не признают добросовестным приобретателем лицо, которое приобрело земельный участок без расположенного на нем незарегистрированного ОНС.
Именно такие выводы содержатся в вышеприведенном Определении Верховного Суда РФ от 30.07.2013 N 4-КГ13-24. Напомним, по этому делу Верховный Суд РФ не согласился с тем, что незарегистрированные ОНС являются принадлежностью земельного участка, на котором расположены, и не являются самостоятельными объектами гражданских прав.
Таким образом, перед покупкой земельного участка с расположенным на нем незарегистрированным ОНС следует серьезно подумать о рисках. Не лучше ли зарегистрировать ОНС и купить земельный участок вместе с зарегистрированным ОНС?
[i] В соответствии с п.7 ст.1 Закона о госрегистрации недвижимости внесение в ЕГРН сведений об ОНС подтверждает существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.
В настоящее время постановка ОНС на кадастровый учет осуществляется одновременно с госрегистрацией права на основании технического плана (п.1 ч.3 ст.14 Закона о госрегистрации недвижимости). В кадастр недвижимости среди прочего вносятся сведения о степени готовности ОНС в процентах.
[ii] Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права // Вестник гражданского права. 2007. N 4. С. 121.
Характерная особенность объектов незавершенного строительного фонда – их невозможно использовать по назначению до момента сдачи в эксплуатацию. К ним относят жилые и нежилые комплексы основных средств. Выделяют ряд признаков незавершенного строительства:
- конструкции присуща объемность;
- возведены сооружения надземного или подземного типа;
- подведены инженерные коммуникации.
Чем объект незавершенного строительства отличается от объекта завершенного строительства?
Понятие незавершенного строительства
Незавершенным строительством называют комплекс расходов, произведенных застройщиком, которые накопились со дня закладки объекта и до даты ввода его в эксплуатацию. Объекты, находящиеся в процессе достройки, привязаны к конкретному земельному участку. Готовые здания и сооружения должны быть стационарными, временные постройки (киоски с навесными конструкциями) учитываются отдельно.
Как застройщику зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства?
Приостановка строительства может быть вызвана недостаточностью финансирования и нехваткой инструментов, сырья, оборотных фондов. Незаконченные объекты после ввода в эксплуатацию будут признаны основными средствами в качестве недвижимого имущества. Но до момента признания работ по объекту полностью завершенными, актив не может отражаться в учетных операциях в составе основных средств.
ВНИМАНИЕ! Сумма по незавершенному строительству формируется только из фактических расходов.
Порядок учета объектов незавершенного строительства
Расходы по недостроенным объектам в учете показываются нарастающими итогами. В стоимость возводимых объектов включают:
- суммы, потраченные на осуществление монтажных, строительных работ;
- цену приобретения оборудования для установки в строящемся здании;
- затраты по освоению застраиваемых территорий;
- арендные платежи за землю;
- оплату услуг за оформление проектно-изыскательной документации;
- расходы, напрямую связанные со строительными мероприятиями по конкретному заданию.
ВАЖНО! Объекты незавершенного строительства нельзя амортизировать.
Бухгалтер при получении первичной документации суммирует все затратные статьи по возведенному зданию или сооружению. В общем итоге отражаются расходы по стоимости инвентаря, сырья, отделочных материалов, заработной плате рабочим, топливу для техники. Если во время проверки объекта был обнаружен брак, то он включается в состав затрат.
Вопрос: Следует ли организации уплачивать налог на имущество, если у нее на балансе имеется недостроенное здание, которое сдается в аренду, но разрешение на ввод в эксплуатацию еще не получено?
Посмотреть ответ
Перед вводом объекта в эксплуатацию производится проверка его готовности. По ее результатам составляется Акт. Документ подписывается и сверяется с заказчиком. После признания в учете сооружения материальным активом руководство предприятия может распорядиться им следующими способами:
- продать третьему лицу;
- осуществить безвозмездную передачу в пользу физического лица или другого учреждения;
- инициировать консервацию актива, если он не будет эксплуатироваться длительное время (по причине сезонности производства или вынужденном сокращении объемов выпуска продукции);
- передать во временное пользование по договору аренды.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! При принятии решения о способе использования возведенных объектов необходимо согласовать операцию с членами созданной на предприятии комиссии.
Порядок перевода объекта из категории незавершенного строительства в завершенное предполагает подписание Акта приема-передачи актива, отражение его стоимости в учете. Бланки актов приведены в постановлении Госкомстата от 11 ноября 1999 г. под № 110. Следующий шаг – прекращается учет хозяйственных операций по этому объекту на стадии незавершенного строительства. Все накопленные на счете суммы переносятся на стоимость введенного в эксплуатацию нового основного средства.
Процедура заморозки незавершенного строительства
Временная приостановка возведения здания или сооружения должна быть документально оформлена. Решение о необходимости этой операции принимается заказчиком, оно фиксируется в приказе с указанием сроков инвентаризации. На следующем этапе осуществляется уведомление застройщика о предстоящей консервации объекта.
Перед заморозкой строительства на объекте проводится инвентаризация. Для этой процедуры создается комиссионный орган из представителей заказчика и исполнителя. Члены комиссии после осмотра недостроенного сооружения составляют инвентаризационную опись. В документе отражают:
- название объекта;
- перечень конструкционных элементов;
- стадию возведения.
После инвентарных мероприятий подписывается Акт о временной остановке строительства.
Облагаются ли налогом на имущество организаций объекты незавершенного строительства?
Продажа недостроенного актива
Реализовать можно только объект, строительство которого было приостановлено. Перед совершением сделки необходимо оформить право собственности на возводимое сооружение. Для этого в Росреестр подается комплект правоустанавливающей документации по земельному наделу и выданное ранее разрешение на начало строительных работ (ст. 40 Закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ). Регистрирующему органу понадобится дополнительная информация:
- тип возводимого имущественного актива;
- процент готовности сооружения;
- предназначение здания по проекту.
В бухгалтерском учете принимаются на баланс выполненные работы, соглашение подряда расторгается.
Бухгалтерский и налоговый учет
Недостроенные объекты в сумме понесенных на их возведение затрат учитываются на 08 счете по 3 субсчету. Счет является активным. Расходные операции отражаются по нему в дебетовых операциях. Все накопленные за период строительства суммы при введении в эксплуатацию актива списываются по кредиту. Типовые проводки:
- Подрядные работы приняты заказчиком – Д08.3 – К60.
- Д19 – К60 — отражается размер начисленного НДС.
В форме баланса, утвержденной Приказом Минфина от 2 июля 2010 г. № 66н, стоимость незаконченного строительства показывается в составе основных средств. Для этого предназначена строка 1130 (1 раздел в активе отчетной формы). Дополнительно составляется расшифровка по стоимости недостроенных объектов.
Если недострой решили продать третьим лицам, на его стоимость начисляется НДС. В качестве налоговой базы выступает размер цены, отраженной в договорной документации. Сделка оформляется договором купли-продажи. Полученная выручка относится в учете к периоду, в котором была произведена передача актива покупателю на основании акта. Прибыль показывается датой регистрации прав собственности стороной, приобретающей объект.
Продажа будет сопровождаться составлением таких корреспондирующих записей:
- Д62 – К91.1 – проводка, подтверждающая признание дохода от операции по продаже недостроя;
- Д91.2 – К68 – отражен начисленный на договорную стоимость НДС;
- Д91.2 – К08.3 – учтена стоимость недостроенного актива, который продается.
К СВЕДЕНИЮ! Недостаток действующей схемы налогообложения проявляется для упрощенцев. Им придется включать всю вырученную сумму в базу налогообложения, что существенно повысит значение налогового обязательства.
По Письму Минфина от 24 марта 2017 г. № 03-05-06-01/17081 недостроенные объекты, которые были зарегистрированы, попадают в категорию налогооблагаемого имущества. Стоимость таких активов включается в общий размер базы для налога на имущество. Для физических лиц норма была введена в 2015 году (ст. 401 НК РФ).
Если плательщиком налога на имущество выступает физическое лицо, то за базу для налогообложения принимается кадастровая или инвентаризационная стоимость (ст. 402 НК РФ). В ст. 403 НК РФ предусмотрен ряд льгот по налогу для пенсионеров, инвалидов, лиц с государственными наградами и участников боевых действий (полный перечень лиц, обладающим правом воспользоваться льготой приведен в ст. 407 п. 1 НК РФ). Уменьшить налог путем применения льготы нельзя в отношении торговых, административных объектов и дорогостоящих активов (с ценой от 300 млн. руб.).
У юридических лиц налоговые обязательства по строящимся зданиям возникают после готовности объекта. Освобождение от налога на имущество будет актуально до тех пор, пока предприятие не начнет использовать актив по назначению и не перестанет вкладывать средства в его строительство или доработку.
Если строительство осуществляется заказчиком с привлечением заемных ресурсов, то стоимость возводимых объектов в налоговом и бухгалтерском учете будет различаться. Налоговая стоимость будет применяться при расчете амортизационных отчислений, налога на прибыль, бухгалтерская нужна для выведения обязательств по налогу на имущество (если за основу принимается кадастровая оценка).
Учет незавершенного производства крайне важен, так как этот процесс оказывает влияние на формирование финансового результата компании. Строительные компании нередко допускают ошибки в учете незавершенного производства: как при определении его размера, так и при списании сумм расходов — отнесении сумм в себестоимость выполненных работ. В статье рассмотрен учет незавершенного производства с учетом специфики строительной деятельности.
Бухгалтерский учет
В соответствии с п. 63 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации к незавершенному производству (НЗП) относится продукция (работы), не прошедшая всех стадий (фаз, переделов), предусмотренных технологическим процессом, а также изделия неукомплектованные, не прошедшие испытания и технической приемки.
У подрядной организации НЗП представляет собой накопленные суммы затрат, связанные с выполнением работ по строительству объекта, с момента начала строительства до сдачи результата выполненных работ заказчику.
Для отражения в бухгалтерском учете НЗП согласно Инструкции по применению Плана счетов предназначен счет 20 «Основное производство». Строительные компании организуют учет НЗП на 20 счете в разрезе объектов строительства.
- По дебету 20 счета собираются затраты, связанные с производством строительных работ, а по кредиту отражаются суммы фактической себестоимости завершенных строительных работ.
- Остаток по счету 20 на конец месяца показывает стоимость незавершенного производства. Наличие НЗП возможен, когда результат выполненных работ не предъявлен заказчику.
Для корректного отражения НЗП строительной компании необходимо утвердить в учетной политике:
- перечень статей затрат, непосредственно связанных с производством;
- метод учета производственных затрат (позаказный метод или метод накопления затрат);
- способ распределения общепроизводственных и общехозяйственных расходов, услуг вспомогательных производств;
- метод списания общехозяйственных расходов (полная себестоимость или директ-костинг);
- метод включения расходов в себестоимость работ (по мере готовности или в сумме фактических затрат);
- метод оценки незавершенного производства.
Согласно п. 8 ПБУ 10/99 «Расходы организации» перечень статей затрат устанавливается организацией самостоятельно. Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета установлен общий критерий: к прямым расходам относятся расходы, связанные непосредственно с выпуском продукции, выполнением работ и оказанием услуг.
К производственным расходам в строительстве можно отнести статьи затраты на:
- материалы,
- производственные работы и услуги (включая субподрядные работы);
- ГСМ, электроэнергию и прочие ресурсы;
- инвентарь и инструменты;
- специальную оснастку и специальную одежду;
- технику и оборудование, задействованную в работах (включая аренду и амортизацию);
- оплату труда рабочих и страховые взносы с нее;
- другие затраты, непосредственно связанные с объектом строительства.
При учете незавершенного производства в строительстве в части, не противоречащей действующему законодательству, можно руководствоваться Типовыми методическими рекомендациями по планированию и учету себестоимости строительных работ, утвержденными Минстроем России 04.12.1995 № БЕ-11-260/7 и утративших силу с 01.02.2002.
Учет затрат на производство строительно-монтажных работ в зависимости от видов объектов учета может быть организован:
- по позаказному методу;
- по методу накопления затрат за определенный период времени.
(абз. 1 п. 4.2 Методических рекомендаций Минстроя России).
Основным методом учета затрат на производство строительных работ является позаказный метод, при котором объектом учета является отдельный заказ, открываемый на каждый объект строительства в соответствии с договором, заключенным с заказчиком на производство работ (абз. 2 п. 4.2 Методических рекомендаций Минстроя России).
К тому же и пунктом 3 Положения по бухгалтерскому учету «Учет договоров строительного подряда» (ПБУ 2/2008) установлено, что бухгалтерский учет доходов, расходов и финансовых результатов ведется отдельно по каждому исполняемому договору.
Положение ПБУ 2/2008 распространяется на учет договоров строительного подряда, длительность выполнения которых составляет более одного отчетного года (долгосрочный характер) или сроки начала и окончания которых приходятся на разные отчетные годы.
При выполнении однородных работ или строительстве однотипных объектов с коротким сроком исполнения возможен учет незавершенного производства методом накопления затрат за определенный период времени по видам работ и местам возникновения затрат. В этом случае себестоимость работ может определяется расчетным путем исходя из процента, исчисленного как отношение фактических затрат по производству работ, находящихся в незавершенном производстве, к их договорной стоимости, и договорной стоимости сдаваемых работ или с помощью других экономически обоснованных методов, установленных организацией при формировании учетной политики (абз. 3 п. 4.2 Методических рекомендаций Минстроя России).
Позаказный метод учета затрат состоит в том, что сбор затрат на производство на счетах бухгалтерского учета осуществляется применительно к учетным единицам — заказам. При позаказном методе в строительстве аналитика затрат на 20 счете бухгалтерского учета производится в разрезе каждого объекта.
В дебет счета 20 относят затраты, непосредственно относящиеся к строительству конкретного объекта (кредит счетов 02, 10, 60, 69, 70, 71).
Расходы, которые относятся к нескольким строительным объектам, учитываются на счете 25 «Общепроизводственные расходы» (расходы по содержанию машин, оборудования, помещений; оплату труда работников, занятых обслуживанием нескольких строительных объектов) в конце месяца списываются в дебет счета 20 или в дебет счета 23 «Вспомогательные производства».
Распределение затрат по строительным объектам, собираемых на счете 25, производится в соответствии с методом, утвержденным в учетной политике, например, пропорционально прямым затратам, затратам на оплату труда и т.д.
На счете 23 «Вспомогательное производство» отражаются прямые расходы, связанные непосредственно с выполнением работ и оказанием услуг вспомогательных подразделений (например — автохозяйство). По кредиту 23 счета отражаются суммы фактической себестоимости выполненных работ (оказанных услуг) основному производству. В тех случаях, когда нет возможности точно установить для каких именно объектов строительства выполнены работы или оказаны услуги вспомогательного производства, эти расходы распределяются пропорционально сумме прямых расходов, заработной плате работников или с использованием других методов, закрепленных в учетной политике.
На счете 26 «Общехозяйственные расходы» учитываются затраты, осуществление которых непосредственно не связано с производством (управленческие затраты). В учетной политике необходимо выбрать один из двух методов списания расходов с кредита 26 счета:
- в дебет счета 20, распределяяих по объектам строительства;
- непосредственно на финансовый результат, в дебет счета 90.
Накопленные на 20 счете суммы расходов формируют себестоимость строительных работ, то есть списываются на финансовый результат в момент отражения в учете выручки. Оставшаяся после списания часть расходов учитывается в качестве остатков НЗП.
Для предприятий применяющих ПБУ 2/2008 выручка и расходы по договору подряда признаются способом «по мере готовности». Компания при определении доходов и расходов может использовать один из двух способов определения степени завершенности работ:
- по доле выполненного на отчетную дату объема работ в общем объеме работ по договору;
- по доле понесенных на отчетную дату расходов в расчетной величине общих расходов по договору.
При первом способе накопленные на 20 счете расходы списываются на финансовый результат пропорционально доле выполненных работ по объекту.
При втором способе фактические затраты на строительство объекта с дебета 20 счета списываются полностью на финансовый результат, а доход отражается в учете пропорционально доле фактически понесенных затрат к общей сумме затрат по объекту.
Субъекты малого предпринимательства вправе не применять ПБУ 2/2008. В случае неприменения ПБУ 2/2008 строительные компании расходы, учтенные на 20 счете, относят на финансовый результат в соответствии с ПБУ 10/99 «Расходы организации» в момент признания выручки по договору подряда в сумме фактически понесенных затрат.
Чтоб избежать отличий в бухгалтерском и налоговом учете в части отражения доходов и расходов по контрактам с длительным циклом производства работ — можно признавать в бухгалтерском учете выручку по работам с длительным циклом изготовления и соответствующую сумму расходов используя метод «по мере готовности работы» (п. 13 ПБУ 9/99 «Доходы организации» и п. 19 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).
Списание затрат со счета 20 пропорционально рассчитанной доле выполненных работ (иной пропорции) ПБУ 10/99 не предусмотрено. В этой связи, чтоб избежать дисбаланса сумм доходов и расходов крайне важно относить в дебет 20 счета расходы, реально осуществленные в отчетном периоде, отражать проводку: дебет 20 счета кредит 10 счета только когда материалы действительно задействованы на объекте строительства.
Заказчик строительства использует показатель «Незавершенное строительство». Под незавершенным строительством понимается объект капитального строительства, работы по которому не закончены. Застройщик традиционно учитывает затраты по строящимся объектам на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (субсчет «Строительство объектов основных средств») в разрезе объектов строительства с момента начала строительства до сдачи объекта в эксплуатацию.
Объекты, по которым строительные работы окончены, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основныхсредств.
Объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию, документы по которым переданы на государственную регистрацию, учитываются на счете 01 с выделением их на отдельном субсчете.
Отражение в бухгалтерской отчетности
Пункт 64 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации приводит следующие методы оценки незавершенного производства:
- по фактической или нормативной (плановой) производственной себестоимости;
- по прямым статьям затрат;
- по стоимости сырья, материалов и полуфабрикатов;
- по фактически произведенным затратам — при единичном производстве продукции.
Строительный объект представляет собой единичное производство, поэтому для строительной деятельности подходит метод оценки — по фактически произведенным затратам.
Сумма НЗП необходимо отразить в строке 1210 «Запасы» бухгалтерского баланса, в разделе оборотных активов. При длительном цикле производства компания вправе отразить остатки НЗП в составе показателей внеоборотных активов.
В Приказе Минфина России от 02.07.2010 № 66н, в примечаниях к форме бухгалтерского баланса указано, что показатели об отдельных активах, обязательствах могут приводиться общей суммой с раскрытием в пояснениях к бухгалтерскомубалансу, если каждый из этих показателей в отдельности несущественен для оценки заинтересованными пользователями финансового положения организации или финансовых результатов ее деятельности.
В связи с этим, в учетной политике необходимо закрепить принцип существенности, которым будет пользоваться компания при составлении финансовой отчетности.
Сумму незавершенного строительства у застройщика (дебетовое сальдо счета 08 субсчет «Строительство объектов основных средств») можно указать по строке 1150 «Основные средства» раздела внеоборотных активов бухгалтерского баланса (в случае строительства для собственных нужд), либо по строке 1170 «Прочие внеоборотные активы» раздела внеоборотных активов бухгалтерского баланса (при строительстве для инвестора). В «Пояснениях к бухгалтерскому балансу и отчету о прибылях и убытках» стоимость незавершенного строительства указывается в строках 5240 и 5250 соответственно.
Налоговый учет
Вместо понятия себестоимости работ в 25 главе Налогового кодекса РФ используется понятие расходов, связанных с производством и реализацией, которые разделяются на прямые и косвенные.
Налогоплательщик самостоятельно определяет в учетной политике для целей налогообложения перечень прямых расходов. Чтоб избежать отличий в бухгалтерском и налоговом учете рационально взять перечень статей расходов, использующихся в бухгалтерском учете. Слишком короткий перечь прямых расходов, как правило, вызывает споры с ИФНС.
Косвенные расходы уменьшают прибыль текущего отчетного периода, прямые накапливаются в виде остатков НЗП и учитывается в расходах в периоде отражения выручки от реализации соответствующих работ (п. 2 ст. 318 НК РФ).
Налогоплательщик самостоятельно определяет порядок распределения прямых расходов на НЗП и на изготовленную в текущем месяце продукцию (выполненные работы, оказанные услуги) с учетом соответствия осуществленных расходов изготовленной продукции (выполненным работам, оказанным услугам) (3 абз. п. 1 ст. 319 НК РФ).
Указанный порядок распределения прямых расходов (формирования стоимости НЗП) устанавливается налогоплательщиком в учетной политике для целей налогообложения и подлежит применению в течение не менее двух налоговых периодов.(4 абз. п. 1 ст. 319НК РФ)
Для строительства наиболее подходящим и часто используемым является позаказный метод распределения прямых расходов. Затраты в разрезе объектов строительства — заказов учитываются нарастающим итогом до отражения в учете выручки от реализации по конкретному заказу. Возможно использование и других экономически обоснованных методов, закрепленных в учетной политике.
Порядок оценки остатков НЗП для производственной деятельности установлен ст. 319 НК РФ. В соответствии со ст. 319 НК РФ под НЗП понимается работы частичной готовности, то есть не прошедшая всех операций обработки (изготовления), предусмотренных технологическим процессом. В НЗП включаются законченные, но не принятые заказчиком работы и услуги.
Оценка остатков НЗП на конец текущего месяца производится налогоплательщиком на основании данных первичных учетных документов о движении и об остатках (в количественном выражении) сырья и материалов, готовой продукции по цехам (производствам и прочим производственным подразделениям налогоплательщика) и данных налогового учета о сумме осуществленных в текущем месяце прямых расходов (п. 2ст. 319 НК РФ).
НЗП км = НЗПнм Рф — Рп, где:
- НЗП км — размер незавершенного производства на конец месяца;
- НЗП нм — остаток незавершенного производства на начало месяца;
- Рф — фактические прямые расходы на строительство за месяц;
- Рп — прямые расходы, направленные на уменьшение выручки от реализации работ в текущем месяце.
Пункт 2 статьи 271 НК РФ содержит важное положение для строительных организаций: по доходам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, и в случае, если связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, доходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно, с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов.
Таким образом, если договор подряда характеризуется длительным циклом исполнения и не предусматривает поэтапную сдачу работ, необходимо распределить выручку от реализации строительных работ по налоговым периодам и определить сумму расходов, относящихся к данной выручке с учетом принципов:
- равномерности признания доходов и расходов (п.2 ст. 271 НК РФ);
- взаимосвязи расходов с полученными доходами (п. 1 ст. 252 НК РФ, абз. 2 п. 2. ст. 318 НК РФ);
- экономически обоснованности используемых методов (абз. 5п.1 ст.319 НК РФ).